+7 (343) 287-36-37
ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК
Сделки с недвижимостью отличаются от других видов сделок купли-продажи в силу особенностей предмета и его высокой стоимости. Возьмем для примера куплю-продажу квартиры.
Найти подходящий вариант можно самостоятельно, все базы недвижимости доступны любому, у кого есть Интернет. А дальше нужно:
Здесь есть довольно много моментов, в том числе правовых, которые нужно знать.
Проверка любого объекта недвижимости начинается с изучения правоустанавливающих документов, то есть документов, на основании которых возникло право собственности продавца или продавцов, если их несколько.
Все эти документы перечислены в документе, подтверждающем право. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
Внимание!
Выписку из ЕГРН нужно заказать на текущую дату, чтобы проверить, кто на самом деле является собственником, соответствует ли адрес квартиры фактическому, нет ли обременений недвижимости в виде ипотеки, ареста, запрета сделок и т.п., узнать кадастровую стоимость квартиры.
Нужно отметить, что бывают случаи, когда по выписке из ЕГРН никаких обременений или ограничений нет, а при регистрации сделки регистратор в базе ЕГРН такие обременения видит и регистрация приостанавливается.
Если снять обременение в разумный срок не получится (регистрация приостанавливается только на 3 месяца), то сделка будет расторгнута. Это особенно обидно, когда все документы уже подписаны, и покупатель считает, что квартиру он уже купил, а продавец уже рассчитывает получить за неё деньги.
Чтобы убедиться, что никаких незаконных перепланировок в квартире не было, обязательно запросите документы технического учета:
Если выяснится, что перепланировка все-таки была, то нужно разобраться, насколько она серьезная, не нарушает ли требования законодательства о переустройстве и перепланировке жилых помещений. Ведь если, например, были затронуты несущие стены или присоединен балкон, у нового собственника могут возникнуть серьезные проблемы вплоть до необходимости привести квартиру в прежнее состояние по судебному решению.
Порядок осуществления перепланировки квартиры установлен Жилищным Кодексом РФ, а также законодательными актами субъектов РФ. Законом четко определено, что в рамках перепланировки категорически запрещено: присоединение балконов и лоджий, увеличение площади санузлов за счет жилых помещений, объединение жилых комнат с кухней в домах с газовыми плитами и др.
Даже если собственник утверждает, что никакой перепланировки не было, либо ничего серьезного не меняли, это нужно проверять по документам.
В нашей практике был случай, когда собственник оставил на месте все стены, но перенес кухню в коридор, а комнату увеличил за счет присоединения балкона. Сам он это перепланировкой не считал.
Кроме документов на саму квартиру нужно проверить и ее собственников на предмет дееспособности. Обычно запрашивают справки из психо-неврологического и наркологического диспансеров. Раньше такие справки запрашивали все банки по ипотечным сделкам. Сейчас, если у продавца есть водительское удостоверение, считается, что он вполне здоров и может отвечать за свои действия.
В то же время по нотариальным сделкам нотариус обязательно направит запрос в оба диспансера. Поэтому покупатель решает сам, что именно потребовать у продавца.
Не лишним будет проверить, не возбуждено ли в отношении продавца и сполнительное производство либо дело о признании банкротом.
Ведь на имущество в обоих случаях может быть наложен арест. Если результат проверки будет положительный, риск признания сделки недействительной очень высок.
До сих пор некоторые продавцы пытаются в договоре купли-продажи указать стоимость квартиры ниже, чем реальная стоимость, которую покупатель оплачивает. Нужно следить за тем, чтобы указанная в договоре цена не была ниже, чем 70% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость квартиры указана в выписке из ЕГРН, либо ее можно посмотреть на сайте Росреестра.
Если по договору цена ниже, налоговые органы расценят это как желание уклониться от налогов.
Продавцу начислят налог с дохода, исходя из полной стоимости квартиры. Покупатель тоже может пострадать – налоговый орган признает получение покупателем материальной выгоды от покупки квартиры с дисконтом, начислит налог на разницу между кадастровой стоимостью и стоимостью по договору купли-продажи.
Еще один риск для покупателя при заключении сделки по заниженной стоимости – возмещение ущерба при расторжении договора либо признании его недействительным в судебном порядке. Если сделка будет оспорена, покупателю придется доказывать, что он купил квартиру за цену, большую, чем указано в договоре.
Случаи признания сделки недействительной не так уж и редки, так же как и мошенничество при сделках с недвижимостью. Последствия недействительности сделки – расторжение договора, переход имущества обратно продавцу, возврат стоимости, уплаченной по договору, покупателю. И если квартира может быть передана продавцу довольно быстро (срок регистрации всего 9 рабочих дней), то вот как вернуть деньги покупателю, если они уже потрачены?
Поэтому прежде чем заключать договор, нужно провести тщательную правовую экспертизу, составить юридически грамотный договор купли-продажи. Образец, взятый в интернете, не защитит от недобросовестного продавца или мошенника!
Подготовка к сделке усложняется, если требуется оформить ипотеку, получить согласие на сделку органов опеки и попечительства, погасить ипотеку до сделки или когда оплата осуществляется за счет средств материнского капитала.
В соответствии с Семейным Кодексом РФ, все имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью. Если продавец на момент приобретения квартиры состоял в браке, то потребуется нотариальное согласие супруга, даже если к моменту продажи брак расторгнут.
В настоящее время для регистрации перехода права согласие супруга не является обязательным условием. Сделка будет зарегистрирована с оговоркой, что согласие супруга не предоставлено, которая вносится в ЕГРН. Однако в будущем обделенный супруг может предъявить свои требования и к супругу (в том числе бывшему), который не заручился согласием, и к покупателю. Судебная практика по таким делам очень разнообразна. Сделка может быть расторгнута.
Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, то можно либо сделать нотариальное заявление об этом, либо просто внести такую оговорку в текст договора купли-продажи.
По сделкам купли-продажи квартиры может возникнуть множество различных нюансов, поэтому лучше доверить её сопровождение профессионалному риэлтору с опытом работы, специализирующемуся на сделках с недвижимостью и не просто частному риэлтору, а риэлтору работающему в компании с хорошей репутацией, входящей в состав Уральской Палаты Недвижимости, если это Свердловская область, где все сделки застрахованы, а о репутации компании можно узнать в любой момент по Базе агентств недвижимости УПН. Все организации в сфере недвижимости, входящие в УПН аттестованы и сертифицированы согласно законодательства РФ.
