14.04.2018

Как безопасно купить квартиру в новостройке! Советы дольщикам!

Правоотношения в сфере долевого строительства регулируются федеральным законом 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Расскажем, как данный федеральный закон защищает права покупателей жилья. 

 

Важность заключения ДДУ

ФЗ 214 описывает все правовые основы строительства недвижимости по форме долевого участия. Правовые отношения дольщиков и застройщика в обязательном порядке регулируются путем заключения договора долевого участия в строительстве (далее ДДУ). 

Стремление застройщика подменить ДДУ договором совместного строительства, инвестирования, предварительным договором какого-либо правового действия, должна насторожить приобретателя объекта недвижимости ибо на такие договоры не распространяется действие ФЗ 214. В подобных случаях дольщик не защищен от неисполнения договора застройщиком в полной мере, и при обращении в суд велика вероятность отказа в удовлетворении исковых требований. 

Например, предварительный ДДУ не дает гарантии того, что квартира не будет продана дважды. Предварительный договор ДДУ не подлежит государственной регистрации и до заключения основного договора он не закрепляет права дольщика на квартиру. Оплата денежных средств по предварительному договору чревата возникновением финансовых рисков. 

 

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Во избежание проблем и предупреждения рисков, при заключении ДДУ необходимо акцентировать внимание на существенных условиях договора: 

  • максимально полная характеристика будущего объекта недвижимости с утвержденным планом: указание жилой и нежилой площадей, адрес квартиры; 
  • сроки ввода строения в эксплуатацию; 
  • конечная стоимость объекта с указанием графика внесения платежей участником строительства; 
  • установление срока гарантии на объект;
  • способы исполнения обязательств по договору его участниками. 

 

Проверка застройщика

Немаловажно до заключения ДДУ получить объективную информацию о застройщике и о построенных им ранее объектах. Такую информацию можно найти в интернете. Например, сайты районных судов выкладывают информацию о сторонах судебного процесса на своих сайтах. Поэтому, изучив 3-4 сайта судов, можно увидеть полную картину сомнительности Застройщика. Если застройщик фигурирует ответчиком в большом количестве судебных тяжб, значит он вызвал недовольство многих дольщиков, а если результат суда закреплен решением в пользу дольщика, то данный факт напрямую указывает на недобросовестность Застройщика. 

 

Обязательства застройщика по ФЗ 214

Застройщик обязан в установленные документом сроки возвести объект и передать его дольщикам после ввода дома в эксплуатацию. Для возведения объекта Застройщик может привлекать сторонние строительные организации, подрядчиков и субподрядчиков. Данные условия должны в обязательном порядке отражаться в ДДУ. Застройщик, до момента передачи объекта недвижимости в собственность дольщикам, несет все риски случайного повреждения или уничтожения строящегося объекта недвижимости. 

На Застройщика возложена передать объект недвижимости дольщику в сроки, указанные в ДДУ. Этот срок устанавливается единым для всей группы участников строительства жилого многоквартирного дома. В случаях, когда уложиться в договорные сроки не получается по причинам, не зависящим от застройщика, он обязан предупредить об этом участников долевого строительства за 2 месяца письменно и предложить для согласования новый срок ввода объекта. 

 

Защита прав дольщиков

На участников долевого строительства возлагается обязанность по своевременной оплате стоимости жилья в сроки, оговоренные договором и принять недвижимость после ее ввода в эксплуатацию. ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предоставляет дольщикам различные способы защиты своих прав: от взыскания неустойки за нарушения договорных положений до расторжения договора долевого участия (в ряде случаев без согласия Застройщика). 

Помните, что, если застройщик серьезно нарушил требования к качеству строительства, нарушил сроки передачи недвижимости в собственность дольщика более чем на 2 месяца, не может обеспечивать дольщику такой вид обязательств, как поручительство, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. 

При одностороннем расторжении договора со стороны покупателя застройщик обязан вернуть полную сумму денежных средств, принятых по ДДУ, а также выплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за весь период пользования этими деньгами если в роли покупателя выступает физическое лицо.

Если дольщик не подписал дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта, а застройщик не доказал, что перенос произошел по независящим от него причинам, то за каждый день просрочки дольщик имеет право требовать неустойку, рассчитанную по той же формуле.


Назад